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31 de Março de 2020

Você sabe qual o quórum de votação na assembleia condominial?

Robinson de Albuquerque Leme, Advogado
há 2 meses

Você sabe qual o quórum de votação na assembleia condominial?

Você é daqueles que ignoram os chamados para participar das assembleias condominiais, CUIDADO!

Você está deixando que outros mandem no seu dinheiro!

Neste artigo estarei abordando os temas assembleia condominial e quórum de votação.

Boa leitura!

Sobre assembleia e quórum de votação, observando o Código Civil, a Lei nº 4.591/64, e os ensinamentos do Professor Luiz Antonio Scavone Junior, percebemos que a assembleia dos condomínios tem por finalidade à deliberação dos assuntos constantes da ordem do dia, e o resultado da assembleia, em tese, vinculam a todos, mesmo os que não compareceram e votaram, devendo este ser comunicado.

Nos condomínios está previsto dois tipos de assembleias, as ordinárias e extraordinárias.

As ordinárias estão destinadas à aprovação das contas e do orçamento para o ano e, eventualmente, alterar o regimento ou eleger substituto do sindico.

E as extraordinárias, destinadas a deliberar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como a realização de obras, a necessidade da contratação de uma administradora para auxiliar o sindico, a aplicação de multa a condômino que descumpre reiteradamente seus deveres, entre outros.

A convocação para as assembleias será realizada pelo síndico, ou por um quarto dos condôminos, respeitando a forma prevista na convenção, devendo todos os condôminos serem comunicados da assembleia, sob pena de nulidade.

Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa na convenção.

Tem direito a voto os condôminos, sendo estes o proprietário, o promitente comprador e o cessionário dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda.

Somente poderão votar nas deliberações da assembleia e delas participar, o condômino estando quite.

Sobre o quórum de votação é necessário entender que:

i) maioria absoluta refere-se à mais que a metade da integralidade dos condôminos;

ii) maioria simples refere-se à metade dos presentes mais um de todos aqueles constantes na assembleia;

iii) Quórum qualificado é aquele previsto em lei ou Convenção Condominial, na qual, determina uma fração superior à maioria absoluta ou simples.

Entendido o que é maioria absoluta, simples e quórum qualificado, vejamos agora as bases de quórum utilizadas pelo Código Civil:

a) Alteração de fachada por um ou alguns dos condôminos: unanimidade, tendo em vista que a lei veda a prática isolada (art. 1.336 do Código Civil);

b) Imposição de multa que não esteja na convenção: 2/3 dos condôminos restantes, ou seja, desconsidera-se o faltoso, se estiver presente, e aprova-se a multa não prevista por 2/3 dos presentes à assembleia, que não praticaram a infração (art. 1.336, § 2º do Código Civil);

c) Imposição de multa por reiterada infração legal ou convencional, bem como por comportamento antissocial: 3/4 dos condôminos restantes, ou seja, desconsidera-se o faltoso, se estiver presente, e aprova-se a multa por 3/4 dos presentes à assembleia, que não praticaram a infração (art. 1.337 do Código Civil);

d) Alteração da convenção: 2/3 de todos os condôminos (art. 1.351 do Código Civil);

e) Alteração da destinação ou uso: unanimidade (art. 1.351 do Código Civil);

f) Obras (art. 1.341 do Código Civil),

f.i. Voluptuárias (obras com o objetivo de proporcionar entretenimento/divertimento aos condôminos): 2/3 de todos os condôminos;

f.ii. Úteis (obras que visam o proveito em geral dos condôminos, para uso e serventia de todos, resultando em vantagem): maioria de todos os condôminos;

f.iii. Necessárias - pequenos reparos: independente de assembleia;

f.iv. Necessárias – obras urgentes que importem em despesas excessivas, independe de assembleia, mas a ela deve ser comunicada imediatamente;

g) Obras em partes comuns que impliquem em aumento às já existentes: 2/3 de todos os condôminos (art. 1.342 do Código Civil), vedada a construção em área comum que prejudique o uso;

h) Construção de outro pavimento ou de novas unidades no terreno: unanimidade (art. 1.343 do Código Civil);

i) Destituição do sindico: maioria absoluta dos membros da assembleia, ou seja, dos presentes (50% mais um condômino, considerados os presentes à assembleia), convocada por 1/4 de todos os condôminos (arts. 1.349, 1.350, § 1º, e 1.355).

As demais deliberações que não exige quórum especial, são deliberadas da seguinte forma (arts. 1.352 e 1.353):

j) primeira convocação: presença de pelo menos metade das frações e voto pela maioria dessas frações (arts. 1.331, § 3º e 1.332, II do Código Civil);

k) segunda convocação: maioria dos votos dos presentes à assembleia.

Deste modo, fica entendido que dependerá da pauta do dia para definir o quórum necessário para sua aprovação ou não, e em segunda convocação, poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial (art. 1.353 do Código Civil).

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